Tout ce qu'un propriétaire doit maîtriser avant, pendant et après la mise en location de son bien. Six chapitres, sans jargon inutile.
1. Avant la mise en location
Un logement se prépare avant d'être proposé. Cette étape conditionne la qualité du bail et la tranquillité des mois suivants.
Vérifier la décence du logement : surface habitable minimale, hauteur sous plafond, chauffage, ventilation, absence de risques pour la santé.
Faire réaliser les diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, selon l'âge et la localisation du bien.
Contrôler la performance énergétique : depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en métropole.
Consulter le règlement de copropriété si le bien est en copropriété, notamment sur la location meublée.
Souscrire une assurance propriétaire non occupant et vérifier vos garanties.
2. Fixer le bon loyer
Un loyer trop haut allonge la vacance ; un loyer trop bas se rattrape difficilement. L'objectif est le juste prix de marché.
Comparer avec des biens réellement équivalents : surface, étage, extérieur, stationnement, état, performance énergétique.
Tenir compte de la vacance locative : un mois vide coûte souvent plus qu'une remise de 40 € par mois.
Vérifier si votre commune applique l'encadrement des loyers ou un dispositif spécifique.
Distinguer loyer hors charges et provisions pour charges, et calibrer ces dernières sur les dépenses réelles.
Prévoir la révision annuelle : elle n'est possible que si une clause de révision figure au bail.
3. Le contrat de location
Le bail est la colonne vertébrale de la relation locative. Sa forme et ses annexes sont encadrées par la loi.
Choisir le bon régime : bail vide (3 ans), meublé (1 an), mobilité (1 à 10 mois), étudiant meublé (9 mois).
Utiliser un contrat conforme au bail type réglementaire et y reporter toutes les mentions obligatoires.
Annexer systématiquement le dossier de diagnostic technique, la notice d'information et l'état des lieux.
Respecter le plafond du dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges en vide, deux mois en meublé.
Écarter les clauses réputées non écrites : elles fragilisent le bail sans jamais protéger le bailleur.
4. L'état des lieux
C'est la pièce maîtresse en cas de désaccord au départ du locataire. Sa qualité détermine ce que vous pourrez retenir.
Décrire pièce par pièce, en distinguant sols, murs, plafonds, menuiseries et équipements.
Employer un vocabulaire précis : « bon état », « état d'usage », « mauvais état », avec le détail des défauts.
Annexer des photographies datées : elles font foi bien plus efficacement qu'une description isolée.
Relever les compteurs et noter le nombre de clés remises.
Établir l'état des lieux de sortie dans les mêmes conditions, pour permettre une comparaison réelle.
5. Pendant la location
Une location bien suivie se joue sur quelques échéances annuelles et une répartition claire des obligations.
Réviser le loyer chaque année à la date prévue, sur la base de l'indice de référence des loyers.
Régulariser les charges annuellement, justificatifs à l'appui, et les tenir à disposition du locataire.
Distinguer les réparations locatives, à la charge du locataire, des travaux relevant du propriétaire.
Demander chaque année l'attestation d'assurance habitation du locataire.
Conserver l'ensemble des échanges par écrit : c'est la meilleure protection en cas de désaccord.
6. La fin du bail
Départ du locataire ou congé donné par le bailleur : les délais et le formalisme sont stricts.
Le préavis du locataire est de 3 mois en vide, réduit à 1 mois en zone tendue ou cas prévus par la loi, et de 1 mois en meublé.
Le congé du bailleur obéit à des motifs limités : reprise, vente, motif légitime et sérieux.
Restituer le dépôt de garantie sous 1 mois si l'état des lieux est conforme, sous 2 mois en cas de retenues.
Justifier chaque retenue par un devis ou une facture, et appliquer une grille de vétusté.
En copropriété, une provision peut être conservée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.
Ce guide présente les grands principes applicables aux locations de résidence principale en France métropolitaine. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé : la réglementation évolue et certaines communes appliquent des règles spécifiques. Vérifiez votre situation avant toute décision, ou contactez-nous.
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